Bail Réel Solidaire et fiscalité
Le Bail Réel Solidaire ou BRS est un nouveau mode d’acquisition de logements. Il représente un mode de financement avantageux pour des ménages modestes, tout en garantissant la vocation sociale à long terme des terrains, et en évitant la spéculation sur le foncier. Il permet d’autre part à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) qui le gère de contrôler la qualité des constructions.
Alors, qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire, de quels avantages fiscaux est-il accompagné, et à quelles conditions ?
Bail Réel Solidaire : Définition et principes
Le principe du BRS est la séparation entre le foncier et le bâti. L’OFS achète le terrain, et le ménage devient propriétaire du logement bâti dessus. Ainsi, des ménages dont les revenus sont modestes peuvent acquérir un bien dont le prix d’achat est réduit au seul coût de la construction.
Le BRS est un contrat de longue durée, entre 18 et 99 ans. Ce bien pourra être revendu ou transmis si le plafonnement de son montant, les conditions de revenus des nouveaux acquéreurs et le droit de préemption de l’OFS sont respectés. La durée du bail sera réinitialisée à chaque cession, afin que le bien ne perde jamais de valeur.
Les avantages fiscaux du Bail Réel Solidaire
L’achat d’un bien immobilier par le biais d’un Bail Réel Solidaire permet de bénéficier d’un prix de vente encadré et du financement par le prêt à taux zéro dans le neuf. Mais le système bénéficie aussi d’avantages fiscaux.
Les collectivités peuvent instaurer un abattement de la taxe foncière sur les propriétés bâties occupées par un preneur à BRS, compris entre 30 et 100 %. Cet abattement est subordonné à une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI à fiscalité propre, qui définira un pourcentage applicable à l’ensemble de son territoire.
De plus, l’achat des terrains à bâtir, la construction ou la réhabilitation des logements et la cession des droits réels immobiliers dans le cadre du BRS, bénéficient du taux réduit de TVA à 5,5 %.
Les conditions à ce régime fiscal et à son maintien
Des conditions de ressources doivent être respectées dans toutes les opérations liées à un Bail Réel Solidaire et pendant toute sa durée. Elles sont valables lors de la première signature du BRS, mais aussi pour les futurs acquéreurs lors de la cession des droits de propriété que ce soit par la vente ou par la transmission. Elles sont basées sur les mêmes plafonds que pour le Prêt Social Location-Accession.
Ce contrat est soumis au paiement d’une redevance à l’OFS pour paiement des droits d’occupation du terrain et de la gestion du foncier.
Pendant toute la durée du contrat, l’occupation du logement doit rester affectée à la résidence principale. Est considéré comme résidence principale, un logement occupé au moins huit mois par an par son propriétaire et par l’ensemble de sa famille composant le ménage.
La revente du bien sera nécessairement agréée par l’OFS, qui se chargera de contrôler le respect de toutes ces dispositions. Les prix de cession sont encadrés et limités à la valeur initiale du bien actualisée et revalorisée.